Разработка инвестиционного проекта - от первоначальной идеи до эксплуатации предприятия - представляется в виде цикла, состоящего из трех фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Каждая фаза содержит несколько стадий. Суммарная продолжительность этих стадий составляет срок жизни проекта (projekt lifetime). Поскольку временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционных решений, цикл развития проекта показывают графически (рис. 2).

Обозначения: 1 - прединвестиционная фаза, 2 - инвестиционная фаза, 3 - эксплуатационная фаза.

Первая, прединвестиционная, фаза включает стадии:

• исследование возможностей на уровне сектора экономики, на уровне предприятия. Исследование возможностей включает: маркетинговое исследование (возможности сбыта, конкурентная среда); исследование обеспеченности материально-сырьевыми ресурсами (обеспеченность, цена, потребность); кадровые исследования (обеспеченность, потребность).
• подготовку предварительного технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработку ТЭО. Предпроектные исследования могут быть следующими: выбор технологии производства; разработка перспективной программы продаж и номенклатуры продукции; выработка ценовой политики; исследование места размещения с учетом технологических, климатических, социальных и иных факторов.           
• подготовку оценочного заключения об осуществимости проекта. Оценка осуществимости  проекта может выглядеть следующим образом: оценка объемов строительства; разработка конструкторской и технологической документации; спецификация оборудования, выбор поставщиков и условий поставки; разработка организации управления производством и сбытом продукции; разработка графика работы предприятия; оценка необходимости обучения работников (если это новое производство); выбор поставщиков и условий поставки сырья, материалов, энергоносителей; разработка условий оплаты труда; разработка условий и графика амортизации оборудования; определение условий аренды помещений, оборудования; разработка графика осуществления проекта (строительства, монтажа, пуско-наладочных работ и функционирования проекта; коммерческая оценка проекта; юридическое оформление проекта (регистрация, оформление контрактов); эмиссия ценных бумаг.

Строгое разделение прединвестиционной фазы на перечисленные этапы необходимо, как правило, только для крупномасштабных проектов. Стоимость проведения этих исследований по данным ЮНИДО составляют от 0,8 процента для крупных проектов до 5 % при небольших объемах инвестиций.

Вторая фаза инвестиционного цикла связана с формированием производственных активов долгосрочного характера. Особенностью данной фазы является необратимый характер затрат, принимающих значительный размер. Затраты по формированию производственных активов долгосрочного характера (строительство, закупка оборудования, его монтаж, пуско-наладка) капитализируются, а расходы на обучение персонала, проведение рекламных мероприятий относятся на себестоимость.

Вторая, инвестиционная фаза, включает  стадии:

• установление правовой, финансовой и организационной основ для реализации проекта;
• приобретение и передача технологий, включая основные проектные работы;
• детальная проработка и заключение контрактов, включая участие в тендерах, оценку предложений и заключение контрактов;
• формирование постоянных активов;
• предпроизводственный маркетинг, включая обеспечение поставок и формирование администрации фирмы;
• набор и обучение персонала;
• сдача в эксплуатацию и пуск объекта.

Некоторые виды сопутствующих затрат могут быть частично отнесены на себестоимость продукции как расходы будущих периодов, частично капитализированы, как предпроизводственные затраты.

С момента ввода в действие основного оборудования или приобретения недвижимости (или иного вида активов) начинается третья фаза - эксплуатационная. Она характеризуется соответствующими издержками производства и поступлениями от реализации продукции, являющейся результатом осуществления ИП. Доход, получаемый при этом, обеспечивает окупаемость инвестиционного проекта.